日本不动产投资

On 2010/11/12, in 日本事情, by Yue Ma

写了自己家在京都买房的三部曲之后,收到一些网友的反馈,有些看客表现出对日本不动产的兴趣,考虑投资日本的不动产。其实这个动向在次贷危机之后,海外房价跳水,而国内房地产居高不下的背景下,近几年越来越明显。日本的媒体也有相关的报道,在国内的出版物和网站上也经常会看到颇为诱人的广告。在国内炒房的泡沫越来越大的时候,一个明智的个人投资者是应该寻找新的投资点。那么,日本的房地产究竟是不是一个好的选择呢?

我并不是不动产的专家,而且因为买房作为投资和作为居住的出发点和侧重面还是有不小的差别,无法给出“是”或者“不是”的答案。但因为长期关注京都的房地产状况,收集和阅读相关的资料,有一段时间也曾考虑购入单身房间作为投资用途,所以还是可以发发言,给有此想法的朋友们一点点参考(注:投资目的)。

首先,投资日本房地产是不要指望它会像中国那样只涨不跌,或者是大幅升值。最大的原因是日本已经经历过了一次房地产的泡沫,而持续至今的长期低迷还不知道会到什么时候。另外,这里的消费者远远比中国的成熟,没有结婚必须买房的压力,买不起就租。最后一点,日本大多的地方政府是警惕外资介入房地产的,很多政策限制短期的买卖。所以,象中国那样的“炒房”在日本并不现实。这里讨论的投资,就是买房出租,作房东。

利回

在日本,供投资的不动产宣传资料上都有“利回”这个数字,也就是“投资回报率”吧。这个数字是怎么出来的呢。简单的说就是在假定全年都有房客的情况下,每年收到的租金除以购入价格。这个数字严格来讲称为“表面利回”,一般也就是宣传资料上标称的数字。比如,你花1000万日元买了一个单身住宅,这个屋子按照周围的市场价可以租到每个月8万日元,那么一年你可以收到8乘12=96万日元,也就可得,该“物件”的利回在9.6%。这样,你大约可以在不到11年收回成本之后坐收渔利。

以我看到的资料的感觉,利回一般在8%上下,能到10%的都不多,就属于“高回报”投资。但是用脚后跟也能想通,利回通常不可能是宣称的那么高,“实质利回”恐怕一般在5%上下甚至更低,能到百分之七八就已经是“高回报”了。原因很简单,一是“入住率”不可能是百分之百,另一个,当房东不是光收钱,还要有支出的。

如果运气好,一个房客可能连住好多年,但运气不好的话,空好多年的可能性也有。想要入住率高,有很多注意事项:立地(交通,学区,医院,购物),选择针对人群,合理制定房租,主动寻找房客,等等等等。日本还有那种代租的服务,就是已稍低的价钱把房子交给代理商后就收代理方的租金,房子是住是空都可以收租,代理租给谁,以多少钱租出去就与你无关了。这就是低风险低收益。

买了房子除了最开始买房的钱,还有很多支出等着呢。首先,除了房子的售价,你要交中介费,各种各样手续的费用,大概要相当于售价的3-5%。买房子还要交取得税(大多数为居住用的房子都会免,投资用的就不一定了)。卖房子要交所得税。房子给儿孙还要交继承税。

房子到手之后还有呢,每年要交固定资产税,这个根据公示的地价和房子的面积由国家定,每年交一次(象我家每年要交13万多日元)。如果是楼房的话,物业和修缮基金也是要房东交的。这个定价一个楼一个样,每年也有变的可能。通常住户越多的楼越便宜,施工信誉越好的楼房越便宜,因为交的人多,维修等支出的少,自然就便宜了。我见过一个比较离谱的房子,和我家一个学区的,卖的很便宜,不到三千万,但每个月管理费修缮基金居然要交六万多!这长期来看显然是不合算。别墅型的没有这些费用,但很多事情要自己动手或者花钱,算起来也不见得少支出多少。所以购房之前这些都要确认好。

总之,在中介天花乱坠的宣传后面很可能藏着很多看不见的支出和风险,要大胆,也要谨慎。

现在每天能坐在电脑前的时间越来越少,敲一篇长文往往要分好多天。买房子的话题先写这么点儿,其实还有很多的方方面面。如果有读者有具体的要求和疑问再一一作答吧。

两个比较大的日本不动产门户网站:

SUUMO:http://suumo.jp/
HOMES:http://www.homes.co.jp/