日本京都买房记(之二)

继续回忆去年年底买房的点点滴滴。签约之前的故事请看系列之一

买房是斗智斗勇,拼情报量,拼耐心,拼体力,拼勇气的一个项目,想要买完不后悔,前面的因素一个都不能少,但最关键的还是要衡量好自己的财力,不要勉强,也不要将就。

前一段说到双方签完了合同,签字画押之后卖主不得反悔,否则她得给我100万的订金;同样买主不能拖,必须要在指定的期间内把钱付清。3800万的房子,100万订金,还有3700万要付,那儿有啊?银行呀!

¶ 贷款风波

贷款买房在日本是常态,还没听说有人一笔付清或者几年就还完。日本的房贷最长可以是35年。当然,如果你60岁去买房要贷35年人家可能不会批。

房贷往简单说其实就是两个数字:借入额和利息。国内如何我不知道,日本的利息可是不那么简单。根据首付比例,贷款长短,固定还是浮动等等因素,利息随之变化。各个银行或金融机构也不一样,每个月也都在变。比较简单的也有象FLAT35这样的35年定息。但总的来说,因为经济低迷,日本的利息在这近十年以来都是在非常低的水准,而且这种状态恐怕还要持续很长时间。

先说结果吧。我们最终从三菱东京UFJ银行借了3000万日元,最初10年固定利息2.35%,10年之后再看当时的利息情况再定。中途也可以追加还款。目前的计划是如果10年之后利息变高,就争取多追加还贷,如果利息还是这个低水准,就再固定个10年,或者改变动利息。

说起来好像很简单,但其实走到这一步还是挺坎坷的。最大的原因是因为我们都是外国人,而且当时还没有永住权。几乎所有银行,对外国人贷款的起码要求都是“永住”。而我们在当时还只是递交了永住申请,申请获批最少要半年审核。就这么的,卡住了。

中介公司一般都和银行有业务上的交往,所以,和银行的最初交涉都是中介去联系的,我就等信儿就好了,利息等数据在银行的窗口和主页上都有,很透明,也没有什么可商量的,就看哪家银行可以贷。结果一个个电话打来都是要“永住”才行。这个也可以理解,谁也不能把钱借给一个随时都可能消失的人啊。银行放贷不是搞福利,不是为了“借”,而是为了“收”啊。

当然,也有几个同意放贷的,都是些小的机构或者信用金库之类的,象放高利贷似的,要4%以上的利息。别的大银行都在2.5以下,4%实在是有点儿不要脸。大概算一下就清楚差距有多大。如果是还30年,那么利息每高一个百分点就相当于我要多还借入额的30%,如果借3000万的话,就要多还将近1000万日元。所以4%很恐怖,说啥也不能上道。

那么这个时候就有问题了。如果没有银行借款造成了我买不起房,那责任并不在我,我交100万订金是可以退回来的。但现在有金融机构以4%的利息贷款给我,而我嫌高不干,因此毁约的责任是在哪里?如果是在我的话,我岂不是白白扔掉100万!于是我反复和中介确认,要求把事情和卖方讲清楚,最终同意了如果是因为超出常识的利息造成的融资障碍可以无条件退款后,才放心。

那一段时间很纠结,因为对房子的地点,状况和价格都是很满意,看了那么多好不容易碰上一个,结果是因为没有永住权而不能成交实在是太可惜了。老婆也安慰我,说可能是和这个房子没有缘分吧,反正离女儿上小学还有时间,再碰吧,那个时候永住就批下来了,贷款就好办了。

就在我们打算放弃的时候,中介打来电话说三菱东京UFJ银行有松口。三菱东京UFJ银行是日本三大MegaBank(其他两个是Mizuho和三井住友)之一。他们联络我的中介说,因为我们工作的“京都大学”和“科学技术振兴机构”属于日本的“信得过单位”,爱屋及乌,“信得过单位”雇用的人应该也属于“先进个人”,让我们开出在职证明,他们可以考虑审核放贷。

哇,谢天谢地,UFJ的利息虽然不是最低的,但也不差多少了。别无选择,但绝不是糟糕的选择。就这么,终于有银行肯给我们这对“永住申请中”的夫妇贷款了。

这个网址有三菱东京UFJ银行的房屋贷款的利息说明(每月变动)。现在的利息比我们贷款的时候还要低一点点,早知道日本经济复苏无望,就选择变动利息了,那样会更低一些。还有,首付凑够20%以上的利息还有优惠,于是勒紧裤腰带,还跟朋友借了些钱,加上订金的100万,凑了800万首付,贷款3000万,30年。这样,我们每个月交不到12万日元供这个房子,还算没有什么压力,算是比较轻松的房奴。我们这个房子如果是租的话,要在15-16万日元每月,这么算起来心里就舒服多了。

¶ 日本的房子贵么?

废话,当然贵了,特别是黄金地段。我们家的房子是比较贵的,这个价钱要是在比较平均的地方应该是可以买一个更大一点的新房子。一个日本的标准家庭,四口人,三室一厅(楼房和独楼都算),买新房子我觉得平均按照3000-3500万日元来估计应该是比较靠谱。这样折合人民币是大约在250万人民币。你说贵不贵?

按照绝对值,是比中国平均贵,但跟中国北京上海深圳的黄金地段可能也差不多吧。但是实质上细算一下就会发现在日本买房的压力,远远不如中国大。

  • 首先,日本的房贷利息偏低,这样就不会逼着买房者勒紧裤腰带赶着尽快换贷而降低生活质量。
  • 再者,如果按日本的平均工资计算,房价基本上不到一个工薪族年薪的十倍,那么,家里如果是有两个人工作,也就是家庭收入的5年。这个比例在中国恐怕是很难想象的。
  • 最后,日本的新房子都是精装修,而且标注的面积是实实在在的使用面积,门前的封闭走廊,阳台都是不算在面积里面的,因为那原则上是“共有私用”的部分。(说到这里插一句,在日本买楼房,门和窗的所有权都不是你的,都是共有的,想要换的话都要和物业公司打招呼。)这样,一个标注70平米的房子很可能相当于国内的100平米。有的顶楼有屋顶大阳台,一楼有小院儿,面积比屋里都大,但不按面积算钱(会贵一些)。

所以说按相对值来说,我个人认为日本的房子并不贵,至少我觉得如果我是回国在上海工作,在这个年纪想在黄金地段买个房子还是挺难的。

最近,有跨国的中介找了国内很多有钱人来日本买日本的房子,我觉得作为自己住的话还好说,如果以投资为目的,还是要谨慎为妙。日本的样品房不看则已,一看往往都会有购买的冲动。所以,一定要沉住气,根据城市的不同调查好什么样的房子才有可能保值。开发商总是会有保值的理由的,但其实调查调查很多都站不住脚,不要贸然投资,除非你的钱来的太容易了。

如果有人想在京都投资不动产,我可以提供些咨询的服务。

¶ 未完待续。

下集预告:房屋入住前的零零碎碎。

【8月13日】追加一条新闻作为参考,美国12日发表市场调查显示住宅融资贷款利率创历史最低,30年固定利息为4.44%。这个历史最低水准也还是比日本高了近一倍。可见日本利息之低。

 【ワシントン共同】米政府系住宅金融大手、連邦住宅貸付抵当公社(フレディマック)が12日発表した住宅市場調査によると、住宅ローンの主力となる30年固定金利が過去1週間の全米平均で4・44%となり、調査を開始した1971年以来の過去最低を更新した。

 フレディマックの副社長兼チーフエコノミストは、7月の雇用統計で労働市場の回復力の弱さが再確認され、連邦準備制度理事会(FRB)が景気判断を引き下げたことで、長期金利が低下していると説明した。

 15年固定や5年変動の金利も過去最低を記録。副社長は「低金利で住宅販売が伸び、打撃を受けた住宅市場の回復を後押しする」と強調した。(共同通信)

【 2010年08月13日 09時30分 】