日本京都买房记(之一)

这个帖子早就想写了,这次一鼓作气搞定之,记录一下我们家买房子的过程,以及评论一下日本的房地产业。

和所有中国人一样,买房的欲望永远大于租房。我在德岛时熟知的中国朋友们,只要有了妥当的工作,基本上都断了回国的念头,在异国他乡安家。可是没有个房子怎么有安家的感觉啊,于是,他们全都买了房子。相对而言,我算是晚的,笨鸟先飞么。

¶ 京都房地产

我家是在到了京都之后才开始动了买房的念头,看过这么多日本的城市,觉得这个级别的“百万都市”是最适合居住的。其他类似的城市还有:福岗,广岛,岗山,仙台等。这种一二百万人口的中等城市不至于太吵闹,又不至于太田园,可以根据需要选择生活的方式。

京都的房价根据地点不同简直是天壤之别,因为他的市区很小,又有“景观条例”的限制,高一点儿的房子都不被批准,所以价格奇高,一个70平米左右的新公寓或者够盖小二层楼的地皮,至少也要五六千万日元。而到了远一些的山科区,南区,伏见区,西京区等,地皮的供给充裕,楼也不限高,同样的房子花三千万左右就能买到。即使再远一些,离开京都市,到向日市,滋贺大津市,大阪高槻等地差别也不太大了。类似地,二手房在黄金地段比较保质,甚至会涨价,而便宜的地方五六年可能就会跌价一小半。

京都黄金地段

看了很多样房,收集了大量杂志,登录了一些不动产公司的邮件会员,研究了一段时间之后,慢慢地把目标锁定在了“御所南”地区,即由“丸太町通”-“乌丸通”-“御池通”-“鸭川”围起来的四方块区域。这里是京都市的黄金地段之一,从“公示地价”来看也是关西地区屈指可数的高价地点。这个地区西面和南面都是地铁线,东面是京阪电车线,北面是辽阔的御所——旧皇家公园。过了御池通,就是京都最繁华的商业区,三四条一带。除了这些因素之外,最重要的是这里是口碑很好的御所南小学区,考虑到孩子的教育,住在这个学区里要方便很多。

这个地段本来是京都最老旧的地方,但街道整备的非常好,并不显得破旧。在加上近二十年来旧的传统产业衰落,老房子的主人离世等因素,空出不少旧房,没有保留价值的自然就获得了再开发,所以这十年来这个地区起了很多楼房,加上交通和学区的考虑,很多年青人回流,房地产市场很旺盛。

好地点自然就是好价钱,新房望尘莫及,就瞄着比较合适的二手房。看出示的价钱基本都在四五千万,开始也很难接受,但看得多了似乎就有了价格免疫力,不再为高价惊讶和叹息了。而且这个价钱是经济危机之后不动产滑坡降下来后的价钱,本来的话还要更贵些。政府为刺激房地产也在去年紧急推出扣税十年的举措,所以,去年(2009)年也许是买房的好时机,至少我是这么感觉的。

¶ 该出手时就出手

观察了有近两年,看了不少房子,有的太贵,有的朝向差,有的小点儿,有的旧到需要重新装修,最后终于看到了我们现在的房子。看的房子一多,不动产中介的联络也多,这个房子是中介用Email给我发来的,算是第一时间。

三室一厅,72平米(日本只算使用面积,不算阳台和墙厚等),东南朝向,三楼(共10楼),每层四户,八年前建成,第一次转手,距离京都两条地铁的交叉点“乌丸御池”徒步五分钟,要价3800万日元。因为看过太多4000万以上的了,觉得这个不贵,马上打电话周末就去看。我的中介叫田中,联系到了卖方的中介敲定了时间就去了。当时原住户正在一点儿一点儿地搬家,有些凌乱但看房间保持的还不错,有点儿动心。这个时候房主有事儿回来,一聊原来是个台湾人,这下好,我们就开始用汉语说,把两个中介晾在了一边。可以想象,这样的交流是畅快的,没有中介的干预,关于房子的很多细节都被问到,感觉放心了很多。房主大妈是很多年前从台湾来,在这里开了一个台湾家常饭馆儿,最近买了地把店和家搬到一起改了个三层楼,所以要把这个房子出手。

当天基本上就已经倾向于出手了。因为地点和价钱都不错,潜在的买主应该不少,所以,下决心也要果断。算了算钱觉得能承受,于是就进入交定金签合同的阶段。

¶ 订金

在买方决定要买后,就要提出一个意向书,写上希望的买价和订金额。订金的额度并没有硬性的规定,只要能表示出诚意就行。因为如果签了合同后买方反悔说不要了,这个订金就全额归卖主;而如果签了合同后卖方说不卖了,在返还了订金之上还要支付同额的赔偿给买主。所以,只要不是太少而使合同效力不足就可以了。另外,订金额在正式付款是算作房款的一部分。

当有多个买主提交意向书的时候,卖主是可以选择跟谁交易的,通常就是最先交的,或者是出价最高的。我们很快就定下了决心,价钱也按照卖主的出价来,凑了100万的订金。准备签合同。

¶ 合同

在签合同之前准备好必要的材料,如外国人登录原票,印章证明书等。合同当天就是双方中介,买卖双方(代表即可),我们的一个有过不动产经历的日本朋友怕我们被蒙,特地赶来给我们助阵,让我们感到很放心,很感动。

签合同的过程很漫长。日本的法律规定,这种不动产的合同以及说明,中介方有义务逐字逐句朗读并解释给买方,买方全部确认明白之后才可以生效。内容主要都是关于这个房子的指标的,如具体面积,楼的地基面积,产权分配,物业公司的情况,物业管理的方式,楼里哪里可用哪里不可用,管理费,修缮基金,汽车自行车的相关规定,等等等等,极其冗长。细节不明白的地方随时可以问。

全都没问题了之后就是填写各种各样的表格,然后盖章,真的是写到手疼,每到这个时候就痛恨自己的住址为什么不能再短一点。

¶ 未完待续